- ■ 56歳で住宅エクイティが40万ドルある住宅所有者は、現行の米連邦ルールではまだリバースモーゲージの対象になりません。
- ▼ 最も一般的なリバースモーゲージであるFHA保証のホーム・エクイティ・コンバージョン・モーゲージ（HECM）は、通常62歳以上の住宅所有者に限られます。
- ■ 所得、金利、住まいの方針によっては、住宅担保ローン、HELOC、住み替えのほうが現実的な選択肢になる場合があります。
給与収入を失う不安がある住宅所有者にとって、物件に十分なエクイティがあればリバースモーゲージは魅力的に見えるかもしれません。ただし、住宅エクイティが約40万ドルある56歳の住宅所有者にとって論点は明快です。一般にリバースモーゲージと呼ばれる商品は、まだ利用できません。
なぜ年齢がそれほど重要なのか？
米国で最も広く利用されているリバースモーゲージは、連邦住宅局（FHA）が保証するホーム・エクイティ・コンバージョン・モーゲージ（HECM）です。一般に、借り手は少なくとも62歳である必要があります。つまり、現在56歳の住宅所有者は、利用資格を得るまで少なくともあと6年待たなければなりません。
失業の可能性に備える手段として住宅エクイティを考えている人にとって、この年齢差は重要です。リバースモーゲージでは、高齢の住宅所有者が毎月の返済をせずに自宅のエクイティの一部を現金化できますが、利用条件は厳しく、通常はその住宅が借り手の主たる居住地である必要があります。
検討前に何を見極めるべきか？
年齢要件を満たした後でも、リバースモーゲージは単純な資金調達手段ではありません。費用には、組成手数料、住宅ローン保険料、サービシング費用、積み上がる利息が含まれる場合があります。ローン残高は時間とともに増えるため、最終的に住宅を売却した際に相続人へ残る価値が減る可能性があります。
ファイナンシャルプランナーは、リバースモーゲージを収入減への最初の対応ではなく、より後段の選択肢として位置付けることが少なくありません。これは、現金収支が限られる退職者には役立つ可能性がある一方、収入回復や借り換え、転居の余地がまだある人には向かない場合があるためです。
現時点での代替策は何か？
62歳未満の住宅所有者にとっては、通常ほかの選択肢のほうが注目されます。住宅担保ローンやホームエクイティライン（HELOC）なら、より早く資金を確保できる可能性がありますが、通常は収入、信用審査、毎月の返済が必要です。借入コストの上昇により、これらの商品は以前ほど魅力的でなくなっている可能性もあります。
もう1つの選択肢は住み替えです。住み替えによりエクイティを引き出しつつ、継続的な住居費を抑えられる場合があります。雇用の先行きが不透明な世帯にとっては、リバースモーゲージの利用資格を得るまで何年も待つより、こちらのほうが足元で柔軟に対応しやすいかもしれません。
56歳の住宅所有者にとっての結論は？
現時点での要点は、住宅エクイティが40万ドルあっても、56歳の住宅所有者にとってリバースモーゲージは一般に利用可能な解決策ではないということです。年齢要件のため利用は先送りされ、アドバイザーはほかの戦略を検討した後の最後の手段としてこの商品を位置付けることが多いです。当面は、失業の可能性を埋める手段としてリバースモーゲージに頼るのではなく、借入コスト、予算調整、住まいの代替策を比較検討する必要があるでしょう。
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